|
Всего
за несколько лет кооперативное движение стало полноправным участником
российского рынка недвижимости. Уже настолько заметным, что государство
взялось за его "регулирование", но еще не достаточно сильным, чтобы
иметь возможность отстаивать собственные интересы.
Кооперативы
и ипотека стартовали практически одновременно, в конце 1990-х годов.
Развитие обласканной государственной поддержкой американской
двухуровневой ипотечной системы особо впечатляющих результатов до сих
пор не дало. Предоставленные же сами себе кооперативы вовлекли в
инвестирование жилищного строительства более 100 тыс. семей. Впрочем,
сообщества граждан, оперирующие производным от английского слова
cooperate (объединять), неоднородны. Да и прямое противопоставление
ипотеки накопительным схемам, что называется, антинаучно: кооперативная
модель по сути является прообразом ипотеки одного уровня.
Все
многообразие современного кооперативного движения, имеющего отношение к
рынку недвижимости, сводится к трем основным группам:
жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), жилищные накопительные
кооперативы (ЖНК) и кредитные потребительские кооперативы граждан
(КПКГ).
Всем названным
объединениям граждан присущи общие принципы в схеме работы. Во-первых,
для выдачи займов необходим постоянный приток новых членов кооператива.
Получению кредита обязательно предшествует период ожидания и/или
накопления. Во-вторых, кооперативы не требуют от пайщиков
документального подтверждения размера доходов. В-третьих, обязателен
вступительный взнос, определенная плата за возможность получить
кооперативный заем.
Пункт о
периоде накопления и ожидания – неотъемлемая составляющая принципа
взаимного кредитовании. Прежде чем получить заем, гражданин
предоставляет собственные средства в долг "коллегам" по кооперативу.
Выполнение обязательств по пополнению накопительного счета в некотором
роде еще и формирует кредитную историю, доказывает платежеспособность
пайщика.
В остальном
различия довольно существенны. Деятельность различных типов
кооперативов регулируют соответствующие законы, отчего возникает
разница в основании для возникновения права собственности на
приобретаемое жилье. ЖСК подпадают под действие Жилищного кодекса
(раздел V, ст. 110–134). Для ЖНК с апреля 2005 года действует
Федеральный закон № 215 "О жилищно-накопительных кооперативах". КПКГ
должны соблюдать нормы ФЗ № 117 "О кредитно-потребительских
кооперативах" от 7.08.2001.
Нормальный
ЖНК работает нынче по такой схеме. Гражданин старше 16 лет берет
паспорт или любое другое удостоверение личности и вступает в выбранный
им кооператив, внося вступительный членский взнос (2–3% от стоимости
недвижимости) и первоначальный паевой взнос. Далее он накапливает
примерно половину стоимости квартиры (существуют различные тарифные
планы) в течение определенного периода, который выбирает сам (но есть и
ограничение по минимальному сроку накопления, обычно не менее
12 месяцев). Кооператив добавляет недостающую половину и приобретает
жилье для своего пайщика в собственность ЖНК. Член ЖНК вселяется,
регистрируется и, уже проживая в купленной для него квартире, имеет
срок в несколько лет, чтобы полностью погасить выданную ему ссуду. Все
это время он платит и членские взносы. Как только человек полностью
выплачивает пай, он становится собственником квартиры на основании
пункта 4 статьи 218 ГК РФ. Кроме этого, обязательно титульное
страхование (утрата права собственности), а также страхование от
разрушения и порчи имущества (пожар, затопление и т. д.).
В обязательном порядке должна страховаться и сумма, выданная пайщику из
кооператива. По сравнению с классической ипотекой такая небанковская
схема кредитования получается дешевле более чем в два раза: 6–8%
годовых против 18% банковских.
Накопительная
схема, которую используют КПКГ, раньше принципиально отличалась от
схемы ЖНК только временем передачи объекта недвижимости в собственность
пайщика. Потребительский кооператив передает квартиру в собственность
уже после накопления паевых взносов до тех самых 50%, а затем обращает
ее в залог. Обременение снимается опять же после окончательной выплаты
пая. Действует КПКГ в рамках Закона "О кредитных потребительских
кооперативах граждан" от 7 августа 2001 года. Ну и, конечно, не стоит
забывать о том, что для КПКГ работа на рынке недвижимости вполне может
быть не только не единственным, но и не основным видом деятельности.
Другие отличия стали носить принципиальный характер после вступления в
силу 1 апреля сего года ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах",
принятого в конце года минувшего в составе знаменитого "жилищного
пакета" законов. |
Жилищная кооперация